Beheer overige gebouwen en gronden

Beleidskaders, -monitors en wetgeving

Vastgoed en gronden inzetten als middel voor behalen maatschappelijke doelen.

Goed rentmeesterschap uitoefenen: waarde behoud van bezittingen.

Sturing geven aan en handhaving van het gebruik van onroerend goed: met privaatrechtelijke instrumenten stuurt de gemeente op het gebruik van onroerende zaken die aan derden in erfpacht of in eigendom zijn of worden gegeven en beheert de contracten.

Bestuursopdracht

Om ‘in control’ te komen heeft het college op 16 juli 2019 de bestuursopdracht Toekomstbestendig sturen en begroten vastgoed vastgesteld. Tijdens de voorjaarsretraite van 2020 zijn de eerste resultaten gepresenteerd. Daarna is verder gewerkt aan een toekomstbestendige begroting. Daarin zijn ook de reeds bekende resultaten van de coronacrisis meegenomen. De uitkomsten zijn nu bij de voorjaarsnota in de meerjarenbegroting verwerkt.
Binnen de bestuursopdracht is eerder in kaart gebracht hoe groot de problematiek van de niet-kostendekkendheid bij Vastgoed is. De bijdragen vanuit de diverse beleidsdirecties zijn nu aangepast zodat zij daadwerkelijk alle kosten gaan betalen. Daarvoor worden zij tot 2024 gecompenseerd. Er resteert nog een centrale stelpost van € 11,7 mln vanaf 2024. Vanaf 2024 zullen de middelen, die tijdelijk worden ingezet voor het compenseren van beleidsdirecties, worden gebruikt ter dekking van de stelpost. Het restant komt ten laste van de algemene middelen. Hiermee is de centrale stelpost opgelost.
De bestuursopdracht loopt tot eind mei 2021. Op dit moment ligt de focus op het borgen van de resultaten en de nog openstaande verbeterpunten van de Bestuursopdracht in de organisatie.

Verduurzaming portefeuille

De gemeente Rotterdam heeft ambitie om als organisatie CO2 klimaatneutraal te zijn in 2050 en daar hoort een duurzame vastgoedportefeuille bij. Het in beeld brengen van de kosten vormde een onderdeel van de Bestuursopdracht. Vastgoed heeft de kosten van de ambities voor de gehele portefeuille doorgerekend. Voor een deel van de portefeuille is vervanging het middel om de ambities te bereiken.  De vorig jaar uitgevoerde pilot verduurzaming Meerjarenonderhoudsplan heeft de financiële gevolgen inzichtelijk gemaakt van de ambitie via het spoor onderhoud. In 2021 wordt een visiedocument opgesteld om ook voor de overige objecten de meerjaren onderhoudsplanningen te verduurzamen, de zogenoemde duurzame meerjaren onderhoudsplanningen. Het visiedocument wordt vertaald naar een artikel dat verwerkt zal worden in de raamovereenkomst voor het opstellen en actualiseren van de meerjaren onderhoudsplanningen. Met deze aanpak zullen de meerjaren onderhoudsbegrotingen binnen vier jaar allemaal zijn verduurzaamd. Voor de bestaande bouw wordt met duurzame meerjarenonderhoudsplannen de verduurzaming ingezet en worden deze aan de natuurlijke onderhoudsmomenten gekoppeld. Bij het verduurzamen van gebouwen moeten deze minimaal voldoen aan de geldende wetten en regels. Naast het Bouwbesluit zijn dit bijvoorbeeld de Energie Prestatie Coëfficiënt eisen (EPC) en het verplichte energielabel. Overheidsgebouwen hebben volgens de Europese richtlijn Energy performance of buildings Directive (EPBD) een voorbeeldfunctie. Daarom moeten nieuwe overheidsgebouwen bij aanvraag van de omgevingsvergunning sinds 1 januari 2019 al aan de Bijna Energieneutrale Gebouwen eisen (BENG) voldoen. Ook moet rekening worden gehouden met de milieubelasting van toegepaste materialen. De gegevens voor energie-audit volgens de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED) voor gemeentelijke gebouwen, zijn eind 2020 bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aangeleverd. 

Risico’s

De uitbraak van het coronavirus heeft ook impact op Vastgoed. De mogelijke effecten voor de afdeling Vastgoed zijn hieronder opgenomen.

De debiteurenpositie neemt toe door het besluit van het college van B en W, om partijen die zich melden met een verzoek tot uitstel van betaling, 3 maanden uitstel te geven. Er zijn nu circa 185 partijen die zich gemeld hebben met een verzoek tot uitstel. Het gaat om ruim een miljoen euro per maand. Onlangs is de gewijzigde coulanceregeling vastgoed door het college vastgesteld en is budget beschikbaar gesteld om de lasten van deze crisis tussen gemeente als verhuurder en haar huurders te delen. Zie verder hieronder.

Een deel van de huurinkomsten van brandstofverkooppunten is omzet gerelateerd. Veilingopbrengsten zijn afhankelijk van de markt. Van invloed op veiling- en huuropbrengst zijn: toenemende elektrificatie van het wegverkeer, toekomstige zero-emissiezone en Covid-19. 

De leegstand is momenteel niet hoog. Het zou kunnen dat de coronacrisis hierop een negatief effect gaat krijgen.

De vastgoedmarkt (verkoop) lijkt niet heel ernstig beïnvloed te worden door de coronacrisis. Door slim te schuiven tussen de jaarschijven verkopen (winkels en horecapanden later verkopen, omdat de markt daarvoor nu slechter is) wordt strategisch het beste moment voor verkoop bereikt.

De reclameopbrengsten vormen ook een risico, maar het effect is nog niet in te schatten. Er vindt overleg met de reclame exploitanten plaats.

Doelstellingen 2020

De doelstelling is 153 objecten van het gemeentelijk vastgoed te verkopen in 2021 met een verwachte opbrengst va circa € 28 mln. 

Ontwikkelingen 2022-2025

De huidige marktontwikkelingen worden op dit moment goed gemonitord. Als de waarden van objecten onder druk komen te staan, kan er een heroverweging komen of bepaalde objecten op dit moment moeten worden verkocht. Dit zal uiteraard invloed hebben op de begroting. Naast een adequate verkoopstrategie is er een grote verduurzamingsopgave. 

Wat willen we bereiken

Effect indicatoren

Wat gaan we daarvoor doen

Effectindicatoren  201820192020202120222023
Aantal te verkopen objecten commerciële portefeuille Streefwaarde   94 115 153    
Realisatie 65 68 106      
Het resultaat van de verkochte objecten is afhankelijk van de kwaliteit, type, ligging, metrage en vigerende boekwaarde. De prognose voor 2021 is circa € 28 mln.

Toelichting indicatoren

Met de streefwaarde wordt bedoeld het aantal objecten dat de gemeente voornemens is te verkopen en over te dragen aan een nieuwe eigenaar in het betreffende jaartal. Voor 2021 zijn dat op dit moment 153 objecten. Door het coronavirus en de daarmee samenhangende marktontwikkeling, kan het aantal van 153 objecten mogelijk onder druk komt te staan, maar de vooruitzichten zijn wel dat de begrote opbrengst wordt gehaald. De financiële prognose van circa € 28 mln. is gekoppeld aan de verkoop van 153 objecten. 

 

Wat kost het

Eerste HerzieningVoorjaarsnota
Overzicht van baten en lasten Beheer overige gebouwen en grondenRealisatie
2020
Begroting
2021
Raming
2022
Raming
2023
Raming
2024
Raming
2025
Baten exclusief reserves176.370152.358163.328145.988122.728107.942

Bijdragen rijk en medeoverheden 529 115 117 117 117 99
Financieringsbaten 6 0 0 0 0 0
Overige opbrengsten derden 175.394 152.093 163.060 145.720 122.461 107.693
Overige baten 441 150 150 150 150 150
Lasten exclusief reserves146.594134.624110.06096.83692.07079.832

Apparaatslasten 11.866 14.421 13.464 12.594 12.394 11.335
Inhuur 2.524 3.398 1.797 1.599 1.398 1.198
Overige apparaatslasten 229 186 206 202 202 196
Personeel 9.113 10.836 11.461 10.793 10.793 9.941
Intern resultaat -108.188 -113.685 -112.981 -115.114 -120.400 -125.703
Intern resultaat -108.188 -113.685 -112.981 -115.114 -120.400 -125.703
Programmalasten 242.916 233.887 209.576 199.356 200.076 194.199
Inkopen en uitbestede werkzaamheden 108.397 119.070 85.055 84.144 82.069 78.998
Kapitaallasten 108.770 95.794 105.836 96.767 99.750 97.009
Overige programmalasten 25.587 18.945 18.607 18.366 18.179 18.113
Sociale uitkeringen 6 0 0 0 0 0
Subsidies en inkomensoverdrachten 157 79 79 79 79 79
Saldo voor vpb en reserveringen 29.776 17.735 53.268 49.152 30.658 28.111
Saldo voor reserveringen 29.776 17.735 53.268 49.152 30.658 28.111
Reserves16.21715.0742.7592.7562.7792.736

Onttrekking reserves 14.086 15.574 2.959 2.956 2.979 2.936
Toevoeging reserves 300 1.975 200 200 200 200
Vrijval reserves 2.430 1.475 0 0 0 0
Saldo 45.993 32.809 56.027 51.908 33.437 30.847

Financiële bijstellingen

Eerste
Herziening
Voorjaarsnota
Bijstellingen Beheer overige gebouwen en grondenBegroting
2021
Raming
2022
Raming
2023
Raming
2024
Raming
2025
Oorspronkelijke begroting 2021 40.697 55.904 56.261 20.123 20.123
Bijstellingen Eerste Herziening / Voorjaarsnota 2021 -7.888 123 -4.353 13.314 10.724
Actualisatie kapitaallasten Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 0 0 0 0 0
Bestuursopdracht vastgoed - actualisatie begroting Ramingsbijstellingen onvermijdbaar -1.616 -5.264 -8.143 8.784 6.584
Bestuursopdracht vastgoed - kostendekkendheid Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 0 0 0 4.573 4.683
Coulanceregeling Vastgoed inclusief Ahoy Ramingsbijstellingen onvermijdbaar -10.650 0 0 0 0
Onderbesteding dienstreizen en opleidingen Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 20 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Aanloopkosten depot Collectiegebouw Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP) Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Renovatie museum Boijmans van Beuningen Reserves 0 0 0 0 0
Technische wijzigingen Technische wijzigingen 4.359 5.387 3.790 -43 -543
Begroting na wijzigingen 32.809 56.027 51.908 33.437 30.847

Toelichting financiële bijstellingen

Actualisatie kapitaallasten

De kapitaallasten zijn aangepast op basis van geactualiseerde grondwaardes erfpacht, verwachte verkopen vastgoedobjecten, bijgestelde investeringskredieten alsmede geactualiseerde ramingen, omslagrente en bouwrente van de jaarschijven. Wijzigingen hebben zich onder andere voorgedaan bij krediet Onderwijshuisvesting en Huis op Zuid. In de paragraaf Investeringen is een gedetailleerd overzicht opgenomen van deze aanpassingen. Dit is een saldoneutrale bijstelling omdat het effect binnen het taakveld wordt opgevangen.


Bestuursopdracht vastgoed - actualisatie begroting

De begroting van de afdeling Vastgoed is geactualiseerd op basis van de laatste inzichten. Wijzigingen hebben met name betrekking op lagere verwachte veilingopbrengsten brandstofverkooppunten en actualisatie verkoopopbrengsten van af te stoten panden.   
 

Bestuursopdracht vastgoed - kostendekkendheid

Bij de najaarsretraite 2020 zijn besluiten genomen over de gedeeltelijke dekking van de stelpost. Hierbij is een nieuwe stelpost opgenomen van € 11,7 mln om de begroting vanaf 2024 structureel sluitend te maken. De bijdragen vanuit de diverse beleidsdirecties zijn aangepast zodat zij daadwerkelijk alle kosten gaan betalen. Vanaf 2024 worden deze middelen ingezet ter dekking van de stelpost. In 2024 is dit € 4,1 mln en in 2025 € 4,2 mln.

 

Coulance regeling Vastgoed 

De aangepaste coulanceregeling verhuur gemeentelijk vastgoed is bestemd voor huurders van gemeentelijk vastgoed, die door de corona crisis omzetverlies hebben geleden. Maximaal 50% van de huur kan daarbij worden kwijtgescholden. Ook huurders die wel hebben betaald en geen uitstel van betaling hebben gevraagd, komen in het kader van rechtsgelijkheid in aanmerking voor deze regeling. De financiële impact is nog moeilijk in te schatten. Tevens moet rekening worden gehouden met het feit dat veel huurders nu nog immer omzetverlies hebben. De duur daarvan is op dit moment nog ongewis

Onderbesteding dienstreizen en opleidingen

Vanwege corona wordt er in 2021 minder gebruik gemaakt van het budget voor opleidingen en dienstreizen. De begroting is hierop aangepast.


Bestemmingsreserve aanloopkosten depot Collectiegebouw

De middelen in de bestemmingsreserve worden gebruikt voor de kosten van het tussenjaar tot ingang van het huurcontract en resterende bouwkosten. De totale onttrekking aan de bestemmingsreserve is € 2,4 mln.


Bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP)

De vanuit 2020 doorgeschoven onderhoudsmiddelen ter grootte van € 3,2 mln  zijn opgenomen in de bestemmingsreserve. Deze wordt volledig ingezet in 2021 voor het doorgeschoven onderhoud.


Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam

Ter dekking van de kapitaallasten van gymzaal de Bonte Koe en het inbouwpakket van het Kunstenpand wordt een jaarlijkse onttrekking van de bestemmingsreserve IFR opgevoerd van € 687. Tevens wordt € 300 toegevoegd aan het IFR ter dekking van toekomstige kapitaallasten van de nieuwe koelmachines van het Nieuwe Luxor.


Bestemmingsreserve Renovatie museum Boijmans van Beuningen

Er wordt een onttrekking aan de bestemmingsreserve opgevoerd van € 6 mln die wordt gebruikt voor de vanuit 2020 doorgeschoven kosten voor het verwijderen van asbest ter voorbereiding van de renovatie van het museum.


Technische wijzigingen

Op het taakveld Beheer overige gebouwen en gronden zijn er diverse technische wijzigingen geweest (van € 4,4 mln in 2021 tot - € 543 in 2025).

Bij de najaarsretraite 2020 zijn besluiten genomen over de gedeeltelijke dekking van de stelpost. Hierbij is een nieuwe stelpost opgenomen van € 11,7 mln om de begroting vanaf 2024 structureel sluitend te maken. Om deze stelpost op te lossen is besloten om de onderdelen die nog niet kostendekkend waren, nu wel kostendekkend te maken. De bijdragen vanuit de diverse beleidsdirecties zijn aangepast zodat zij daadwerkelijk alle kosten gaan betalen. Dit leidt tot hogere baten in de begroting van Vastgoed: in de periode 2021-2023 wordt deze ingezet om de beleidsdirecties te compenseren voor hun hogere lasten. Vanaf 2024 stopt de compensatie en worden de hogere baten ingezet om de stelpost op te lossen (van € 4,9 mln in 2021 tot € 0 in 2025). Ook is een mutatie op de doorbelasting overhead vanuit projecten doorgevoerd, de toelichting op de bijstelling is opgenomen onder ‘samenvatting bijstellingen' (van € -666 in 2021 tot € -666 in 2025). Daarnaast zijn er diverse technische wijzigingen (van € 125 in 2021 tot € 123 in 2025).

Omschrijving taakveld

De gemeente Rotterdam heeft in 2020 zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedobjecten in portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de Kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.