Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)

Beleidskaders, -monitors en wetgeving

Het initiëren en sturen van ruimtelijke ontwikkelingen door actief gemeentelijk grondbeleid: verwerving, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de wetgeving die de gemeente voorschrijft op welke wijze zij zich financieel moet verantwoorden. De BBV is continu in ontwikkeling. Vanuit het taakveld wordt de BBV nauwlettend gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd.

In 2021 wordt verder gewerkt aan de ambitienota Grondbeleid en zal deze nota worden afgerond. In de nota Grondbeleid wordt onder andere uitgewerkt op welke wijze de gemeente kan en wil sturen. Het beleid geeft inzicht in de mogelijkheden waarop gronden kunnen worden ingezet voor maatschappelijke doeleinden en daarbij de bevoegdheden optimaal ingeregeld kunnen worden.

In vergelijking met de regiogemeenten en andere grote steden in Nederland, is de sociale grondprijs in Rotterdam erg laag. Dit zorgt er voor dat ontwikkelingen waar een groot aandeel sociaal en middensegment in zit, een stuk moeilijker van de grond komen omdat bijvoorbeeld een grondexploitatie veel minder makkelijk sluitend te maken is. Om in lijn met de motie ‘Rekenen om te bouwen’ te kunnen bijdragen aan een manier om sneller ontwikkelingen met betaalbaar segment in uitvoering te kunnen nemen, stelt het college aansluitend bij deze voorjaarsnota voor om de sociale grondprijzen gefaseerd te actualiseren en in lijn te brengen met omliggende gemeentes.

Om bij te dragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van 18.000 woningen, zullen ook in 2021 voorstellen worden gedaan voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties. Zo zijn de voorbereidingen voor diverse voorstellen al in volle gang.

In 2021 zal het monitoren en heroverwegen van de mogelijke effecten van Covid-19 worden voortgezet.

 

Ontwikkelingen 2022-2025

Net als in 2021 zal ook in de periode 2022-2025:

  • het BBV nauwlettend worden gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd;
  • worden bijgedragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van nieuwe woningen;
  • het indienen van voorstellen voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties door gaan;
  • nadere duiding worden gegeven van de effecten van de coronacrisis op de grondexploitatieportefeuille op basis van de dan beschikbare kennis.

 

Wat willen we bereiken

Wat gaan we daar voor doen

Wat kost het

Eerste HerzieningVoorjaarsnota
Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)Realisatie
2020
Begroting
2021
Raming
2022
Raming
2023
Raming
2024
Raming
2025
Baten exclusief reserves72.44584.87763.72642.50642.34842.431

Bijdragen rijk en medeoverheden 6.409 3.830 3.045 1.167 0 0
Overige opbrengsten derden 35.385 98.612 65.351 45.891 29.915 29.915
Overige baten 30.651 -17.565 -4.670 -4.552 12.433 12.516
Lasten exclusief reserves61.83277.97353.35342.08341.74341.825

Apparaatslasten 8.569 8.536 7.353 7.353 7.353 7.353
Inhuur 3.258 2.235 1.040 1.040 1.040 1.040
Overige apparaatslasten 57 103 115 115 115 115
Personeel 5.253 6.198 6.198 6.198 6.198 6.198
Intern resultaat 15.167 14.165 12.615 12.652 12.590 12.590
Intern resultaat 15.167 14.165 12.615 12.652 12.590 12.590
Programmalasten 38.096 55.272 33.385 22.078 21.800 21.883
Inkopen en uitbestede werkzaamheden 38.489 56.683 34.977 23.765 23.473 23.473
Kapitaallasten -1.406 -1.411 -1.592 -1.687 -1.673 -1.590
Overige programmalasten 1.013 0 0 0 0 0
Subsidies en inkomensoverdrachten 0 0 0 0 0 0
Saldo voor vpb en reserveringen 10.613 6.904 10.373 422 605 605
Saldo voor reserveringen 10.613 6.904 10.373 422 605 605
Reserves5.1589.9891.630000

Onttrekking reserves 10.708 9.989 1.630 0 0 0
Toevoeging reserves 5.550 0 0 0 0 0
Vrijval reserves 0 0 0 0 0 0
Saldo 15.771 16.892 12.003 422 605 605

Financiële bijstellingen

Eerste
Herziening
Voorjaarsnota
Bijstellingen Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)Begroting
2021
Raming
2022
Raming
2023
Raming
2024
Raming
2025
Oorspronkelijke begroting 2021 13.116 3.203 1.200 1.200 1.200
Bijstellingen Eerste Herziening / Voorjaarsnota 2021 3.777 8.800 -777 -594 -594
Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 0 0 0 0 0
Bijstelling formatie Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 61 61 61 61 61
Grex winsten Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 4.700 9.600 0 0 0
Onderbesteding dienstreizen en opleidingen Ramingsbijstellingen onvermijdbaar 11 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Middensegment Huur Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie Reserves 0 0 0 0 0
Technische wijzigingen Technische wijzigingen -995 -860 -838 -655 -655
Begroting na wijzigingen 16.892 12.003 422 605 605

Toelichting financiële bijstellingen

Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties

Het investeringsvolume in de grondexploitaties is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. De investeringen bestaan uit apparaatskosten, kosten voor verwervingen, kosten voor bouw- en woonrijp maken en overige kosten. Desinvesteringen bestaan uit gronduitgiften (intern en extern), subsidies, investeringsbijdragen en overige opbrengsten.

De verwachting in 2021 is dat de lasten van de investeringen (met name bouw- en woonrijpmaken, overige kosten en ureninzet) per saldo hoger zullen uitkomen (€ 6,8 mln) en de desinvesteringen (uitgiften in eigendom en overige inkomsten) (€ 23,4 mln) hoger.

Alle baten en lasten worden conform de BBV overgeboekt naar de balans, waardoor het effect van de actualisatie saldoneutraal is.

 

Bijstelling formatie

De formatie is met 1 fte uitgebreid. Dit leidt tot extra dekking met betrekking tot de afdracht aan de directie.

 

Grex winsten

In de afgelopen jaren werd het resultaat van de grondexploitatieportefeuille niet begroot. Naarmate het jaar vorderde werd een prognose van het resultaat per jaareinde afgegeven en waar mogelijk in de begroting verwerkt. Deze werkwijze relateert aan het feit dat resultaten van de portefeuille sterk afhankelijk zijn van de economische situatie. Door de actualisatie in het kader van de jaarrekening kunnen de resultaten navenant fluctueren. Zoals in het accountantsverslag over 2019 door PWC is opgenomen neemt de onzekerheid in grondexploitaties verder af. Hoewel de systematiek hetzelfde is, zijn de ingerekende onzekerheden afgenomen ten opzichte van voorgaand jaar. Om hierop aan te sluiten en omwille van een verbeterd inzicht in het financiële beeld van de gemeente, wordt voorgesteld om voor het lopende jaar en het komende jaar een extra winstraming in de begroting op te nemen van € 4,7 mln in 2021 en € 9,6 mln in 2022. Daarbij is de raming gebaseerd op de huidige inzichten. De coronapandemie heeft vooralsnog een beperkte invloed op de ontwikkelprojecten, maar ervaringen uit voorgaande crisis leert dat de vastgoedmarkt over het algemeen vertraagd op dergelijke economische ontwikkelingen reageert. Hierdoor kunnen zowel positieve als negatieve effecten optreden ten opzichte van het begrote bedrag.  

 

Onderbesteding dienstreizen en opleidingen

Vanwege corona wordt er in 2021 minder gebruik gemaakt van het budget voor opleidingen en dienstreizen. De begroting is hierop aangepast.

 

Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling

Een aantal projecten derden en ruimtelijke plannen die gefinancierd worden uit de reserve Gebiedsontwikkeling zijn geactualiseerd. Onder andere de projecten Jaffa, Buitenruimte RCD en Hoogvliet loempia. Zowel de onttrekkingen als uitgaven zijn bijgesteld met € 117.

 

Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam

In 2021 wordt een deel (€ 1,1 mln) van de uitgaven van het project PMR 150 ha. gedekt uit de reserve Investeringsfonds Rotterdam en wel de Out of Pocket kosten aanleg A13/A16. 

 

Bestemmingsreserve Middensegment Huur

De verwachting is dat het restant van de reserve Middensegment Huur (€ 2,4 mln) in 2021 ingezet zal worden ter dekking van verlieslatende grondexploitaties.

 

Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie

De bij de 1e Herziening 2020 gevormde bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie(€ 5 mln) wordt ingezet om de financiële knelpunten op te lossen die voortkomen uit initiatieven die een bijdrage leveren aan de groei van de stad, maar die zonder de bijdrage niet tot realisatie komen.  Eind 2020 is er nog een restant van € 3,0 mln in de reserve. In 2021 en 2022 wordt de reserve aangevuld met respectievelijk € 3,2 mln en € 1,0 mln via taakveld Wonen en bouwen. In 2021 wordt er naar verwachting € 6,2 mln (restant 2020 en aanvulling 2021) van de reserve ingezet en in 2022 € 1,0 mln vanuit taakveld Grondexploitaties ter dekking van tekorten die ontstaan door herzieningen van grondexploitaties en het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties, waarbij vanuit de grondexploitatie een directe bijdrage wordt geleverd aan de bouwproductie.

 

Technische wijzigingen

Op het taakveld Grondexploitaties zijn er diverse technische wijzigingen geweest (van - € 995 in 2021 tot - € 655 in 2025). Direct achter de technische wijziging is het effect op het saldo weergegeven.

De grootste wijziging is de overheveling van een taakstelling (€ 469) van het taakveld Grondexploitaties naar het taakveld Wonen en Bouwen, om deze taakstelling Stadsontwikkeling breed in 2021 op te kunnen lossen. Daarnaast is het de verwachting dat er meer inzet van inhuurkrachten zal plaatsvinden om de continuïteit van de werkzaamheden te kunnen garanderen. Deze extra uitgaven worden gedekt uit de grondexploitaties.

Omschrijving taakveld

Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.